Рынок недвижимости все больше с каждым годом наполняется растущим количеством мошеннических схем. 

Схемы все более приобретают замысловатые формы и часто не попадают не под одну статью уголовного кодекса. Нынче уже никого не удивишь ситуациями, когда речь идет о двойной продаже квартир или о подделке документов; продажей квартир, на которые наложены какие-то штрафы, запреты или обязательства. Юридически более грамотные нежели покупатели мошенники придумывают новые комбинации, которые иногда кажутся просто абсурдными, но в итоге собственники недвижимости или покупатели оказываются обманутыми.

Учитывая практику  работы адвокатом, а так же практику участия в деятельности ОО "Национальная ассоциация защиты прав граждан", я проанализировал, какие распространенные аферы на рынке недвижимости существуют на сегодня, и как не попасться «на крючок» мошенникам.

1. Обман на покойниках

Удивляюсь, к чему готовы аферисты ради наживы. Мошенники задним числом оформляют брак с на днях умершим человеком, как правило, с отсутствующими родственными связями. Поскольку регистрация факта смерти – процесс достаточно длительный, подобную аферу вполне возможно провернуть. Пострадавшей стороной здесь может стать покупатель – в случае, если афера вскроется, он потеряет и квартиру, и деньги.

Иной вариант – фальшивое завещание, оформленное от имени усопшего. Такая форма обмана наиболее распространена в селах. Мошенники договариваются с главой сельсовета, получают личные данные умершего и оформляют документы, по которым он якобы завещал квартиру другим людям, не имеющим никакого отношения к родне. После этого аферисты обращаются в суд и получают наследство.

Не редки случаи, когда сами сельсоветы отбирают недвижимость умершего человека при живых родственниках. Таковым видом мошенничества пользуются в случаях, когда родственники, к примеру, живут далеко и не имеют возможности ухаживать за болеющим или стареньким собственником дома. Тогда сельсовет выделяет "сиделку", которая приходит и ухаживает за больным. А учитывая, что сельсоветы получили право совершать нотариальные действия, в т. ч. оформлять наследство, переоформить документы на недвижимость для них не составит большого труда.

Очередная схема – войти в доверие к больным собственникам квартир, не имеющим родственников в городах. На сегодняшний день  это процветающая афера, где мошенники работают по четкой схеме. Имеются даже слухи, что есть целые базы данных на таких одиночек. Иногда работают целые группы предприимчивых «наследников», которые присваивают себе квартиры умерших. К примеру, в Одессе есть женщина, которая за несколько лет унаследовала 9 квартир. Однако по информации правоохранительных органов, в большинстве случаев все происходит законно, и доказать такую аферу практически невозможно.

2. Выгодное предложение

Довольно часты случаи, когда речь идет о заниженной, приятной цене. Суть обмана состоит в том, что на рынок недвижимости поступает, казалось бы, очень выгодное предложение с шикарной скидкой, объясняющейся вполне достойно: владелец проживает за границей. Как правило аферисты через электронную почту клянутся представить документы после небольшой предоплаты (в 5–10 тыс. грн). Деньги должны быть переведены посредством любой из платежных интернет-систем, после чего хозяин готов приехать на оформление сделки. Понятно, что получив предоплату, мошенники исчезают.

Иногда «на крючок» попадаются и риэлторы. К примеру, им звонят и предлагают неплохое вознаграждение, если удастся продать квартиру «по акции». Как правило, сумма в качестве гонорара предлагается заманчивая. Риэлтор находит реального покупателя, который платит задаток. Посредник получает свою сумму, но затем продавец пропадает, а квартира оказывается собственностью других людей, которые о сделке даже не слышали.

3. Нотариусы как заложники ситуации?

Все мы слышали о черных нотариусах. Но иногда и честные нотариусы становятся заложниками ситуации. Дело в том, что сейчас в Украине не существует единого реестра, содержащего, кроме прочего, фотографии граждан, поэтому при заключении сделок с недвижимостью проверить личность продавца нотариус может только по предъявленному паспорту. Мошенники этим успешно пользуются. К примеру, преступник предъявляет паспорт, который по серии, номеру, имени и фамилии соответствует владельцу недвижимости, но с другой фотографией. Хотя мошенники могут и полностью подделать паспорт реального владельца и назваться его представителями, предъявив фальшивую доверенность на заключение сделки.

4. Под задаток

Мошенник, будто собираясь купить квартиру, дает задаток и просит «попридержать» на некоторое время, уверяя, что у него пока нет денег для окончательного расчета. Продавец соглашается, поскольку задаток получен и заверен у нотариуса. Но через некоторое время мошенник-покупатель с прискорбием сообщает, что с финансами у него накладка, и просит продавца задаток вернуть. Он даже обещает подождать возвращения этого задатка до тех пор, пока продавец не найдет нового покупателя. Далее в игру вступает сообщник мошенника, который является вторым покупателем, и начинается самое интересное. Продавец с новым покупателем идут к нотариусу и там выясняют, что квартира «арестована», поскольку первый покупатель подал в суд, обвиняя продавца в нарушении обязательств – тот оформил у нотариуса второй задаток в период действия первого договора. Он обвиняет продавца в мошенничестве и требует вернуть задаток, но не просто так, а в двойном размере. Продавцу сложно что-то доказать в суде, не имея документов, подтверждающих отказ первого покупателя от сделки.

5. Муж и жена – одна сатана

Суть этой аферы состоит в том, что семья оформляет несколько квартир в разных районах на одного из супругов. Затем один из супругов подает иск в суд и требует признать его (ее) право на ½ половину в собственности на имущество. Ответчик не возражает, судья выносит решение. После получения судебного акта, не вступившего в силу, бывший единоличный собственник «теряет» паспорт, обращается за новым и получает его. При этом в новом документе отметка о браке отсутствует.

Далее мошенники продают квартиры, причем муж (или жена), в пользу которого вынесено решение, копию судебного акта на сделку не приносит. Простейшая проверка, которую проводят риэлторы, нарушений не выявляет, поскольку в базе госреестра за жильем числится единственный собственник – продавец. Отметки о браке в его паспорте нет, а в суде по месту нахождения объекта отсутствует информация о том, что он судился со своим супругом, т. к. дело слушалось по месту его регистрации в другом районе. Все чисто. Стороны заключают договор, и мошенник получает деньги.

После получения денежных средств второй из супругов «с возмущением узнает о нарушении своих прав» и подает заявление в суд. Тот признает сделку недействительной, и недвижимость возвращается прежним владельцам. Причем в таких случаях в основном используется схема заниженной цены в договоре, на чем и наживаются мошенники.

Как себя уберечь

Нет единого рецепта, как не попасться «на крючок». Каждый случай - индивидуален.

Но есть советы, соблюдая которые, можно уменьшить вероятность стать жертвой.

Первое – надо проверять все условия и нюансы будущей сделки буквально «под микроскопом», особенно, когда речь идет о существенных скидках или нестандартных схемах оплаты. Заключая сделку, обязательно надо указывать в договоре реальную стоимость квартиры, за которую вы получаете деньги. Случается, что мошенники-покупатели убеждают указать в договоре сумму меньше реально заплаченной, а потом как раз ее и выплачивают. Внимательно проверяйте документы на недвижимость: нередки случаи, когда продают арендованные квартиры по поддельным документам. Проверяя паспорт продавца, смотрите, когда и почему он выдан. Если гражданин поменял документ незадолго до сделки, усильте бдительность или откажитесь от покупки – возможно, это мошенник, который специально «потерял» паспорт, чтобы скрыть отметку о браке. Все действия, к примеру, даже отказ покупателя, если был внесен задаток, лучше оформлять нотариально (акт об отказе покупателя и возвращении задатка).